新成屋驗屋與履約保證機制：確保交屋無虞的完整指南
購買新成屋是人生中的重大決定，為確保交屋順利且房屋品質無虞，驗屋與履約保證機制扮演關鍵角色。
好事驗屋將深入探討新成屋驗屋的重要性、流程、注意事項，以及履約保證機制的運作方式，協助您在購屋過程中保障自身權益。
新成屋驗屋的重要性及流程
新成屋驗屋的重要性
-
確保房屋品質
驗屋可提前發現房屋可能存在的瑕疵，如結構問題、水電配置不當等，確保您入住後的居住品質。
-
保障自身權益
透過驗屋，買方可在交屋前要求建商修繕發現的問題，避免日後因修繕產生的糾紛與費用。
-
避免潛在風險
若未經驗屋直接交屋，可能導致日後發現問題時，建商推諉責任，增加維權難度。
新成屋驗屋流程
-
初步驗屋
在建商通知交屋前，買方應安排初步驗屋，檢查房屋的整體狀況，記錄發現的問題。
-
問題反饋與修繕
將初步驗屋發現的問題反饋給建商，要求其在約定期限內完成修繕。
-
複驗
建商完成修繕後，買方應再次驗屋，確認問題已妥善解決，確保房屋符合交屋標準。
新成屋驗屋注意事項
選擇專業驗屋公司
新成屋驗屋應委託具有相關資格的驗屋人員進行，專業驗屋人員通常擁有建築或土木工程的背景，並經過相關驗屋培訓。驗屋人員的經驗及專業知識可以幫助買方檢查房屋的隱藏瑕疵，減少交屋後發現問題的機率，選擇專業驗屋師時可考慮以下幾點：
- 專業資格與認證：驗屋人員應持有建築或工程類專業資格，例如工程師證照、建築師執照等，確保其具備檢測技能。
- 工作經驗：選擇在業界擁有數年經驗的驗屋公司，能夠熟練掌握檢查的重點與細節。
- 客戶評價：可以參考過往客戶的評價，選擇具備良好口碑的驗屋公司，確保服務質量。
驗屋時的檢查重點
驗屋人員進行驗屋時，會針對房屋的各個部位進行詳細檢查，以下是一些常見的檢查重點：
-
結構安全
- 檢查牆壁、天花板、地板等主要結構部位是否存在裂縫或變形現象。
- 觀察建築物是否出現結構傾斜、基礎沉降等問題，這些都可能影響房屋的整體結構安全。
- 對於樓板或承重牆等重要部位，建議進行強度測試，以確保房屋在使用過程中不會出現安全隱患。
-
水電配置
- 檢查水管系統是否完好無漏水現象，尤其是廚房、浴室等用水頻繁的區域。
- 電線的佈線應該合理且無裸露電線，確保未來使用過程中的用電安全。
- 驗屋師可能會使用水壓測試儀器來確認水管的耐壓性，並檢查電壓是否穩定，避免電器在未來使用過程中受損。
-
防水工程
- 浴室、廚房及陽台等濕區應具備完好的防水層，以防水分滲入到牆壁和地板內部。
- 驗屋師會進行淋水測試或濕度檢測，確認這些區域的防水性能。淋水測試通常包括在浴室地板上持續灑水24小時，檢查是否有滲水情況。
- 另外需檢查陽台排水是否順暢，防止雨天積水滲漏至室內。
-
門窗品質
- 驗屋師應檢查門窗開關是否順暢，有無因安裝不當導致的卡滯現象。
- 檢查門窗的密封性，確保關閉時無縫隙，避免未來在颱風或雨季時雨水滲入室內。
- 確認玻璃是否有裂痕或破損，門窗的防盜性是否符合標準，尤其是臨街窗戶。
履約保證機制的運作方式
什麼是履約保證機制？
履約保證機制是指在房屋買賣過程中，透過第三方機構（如銀行）管理買方的付款，確保建商按約履行義務，保障買方權益。
履約保證的優點
-
降低風險：確保建商按約完成工程，降低買方的購屋風險。
-
資金安全：買方的款項由第三方管理，避免建商挪用資金。
-
法律保障：履約保證機制受法律監管，提供買方法律保障。
履約保證類型的優缺點比較
| 履約保證類型 | 定義 | 特點 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|
| 履約保函 | 由銀行或保險公司出具的保證文件，承諾在被保證人未履行合同義務時，支付約定金額給受益人。 | - 由第三方機構提供擔保 - 金額通常為合同總價的5%至10% |
- 減少資金佔用 - 提高資金流動性 - 由第三方機構擔保，增加信任度 |
- 需支付保函手續費 - 需提供反擔保措施 |
| 履約保證金 | 由承包商直接支付一定比例的合同金額作為保證金，確保其履行合同義務。 | - 直接支付現金 - 金額通常為合同總價的5%至10% |
- 簡單直接 - 無需第三方介入 |
- 佔用資金 - 可能影響承包商的資金流動性 |
| 履約擔保書 | 由第三方擔保機構（如擔保公司）出具的書面保證文件，承諾在被擔保人未履行合同義務時，承擔相應責任。 | - 由專業擔保機構提供 - 需支付擔保費用 |
- 減少資金佔用 - 提高資金流動性 - 專業擔保機構擔保，增加信任度 |
- 需支付擔保費用 - 需提供反擔保措施 |
| 履約保險 | 由保險公司提供的保險產品，保障合同一方未履行義務時，受益人可獲得賠償。 | - 以保險形式提供保障 - 需支付保險費用 |
- 減少資金佔用 - 提高資金流動性 - 保險公司承擔風險，增加信任度 |
- 需支付保險費用 - 理賠流程可能較複雜 |
如何確保交屋無虞？
善用履約保證機制
履約保證機制是保障買方資金安全的有效措施。透過第三方（如銀行或保險公司）管理買方的付款資金，建商只有在達到合約要求的階段性工程標準後，才能提取對應的款項。這一機制能有效降低建商可能出現的違約風險，並保障買方的資金安全。使用履約保證機制的方式如下：
- 銀行履約保證：買方的款項存入指定銀行專戶，建商需按照合約規定完成每個工程階段，銀行在確認達標後才釋放款項給建商。
- 保險履約保證：建商向保險公司投保履約保證，若建商未按約完成工程或違約，保險公司將賠償買方損失，從而保障買方權益。
履約保證機制可減少交屋過程中的風險，買方應在簽約前確認建商是否提供此類保障。
詳細審閱買房合約
在簽訂買賣合約前，買方必須仔細閱讀並確認合約中的各項條款，尤其應注意以下關鍵內容：
- 交屋標準：合約應明確規定房屋交付時的品質標準，包括是否需經驗屋確認、所需達到的設備及完工條件等。
- 付款方式：付款方式須清楚明確，建議依工程進度分期付款，避免一次性支付大筆款項給建商，以減少風險。
- 違約責任：合約中應詳細規定違約責任，包括建商或買方在未按期履約時應承擔的義務與賠償，保障買方的權益。
詳細審閱合約條款能確保雙方在交屋前達成共識，有助於在交屋過程中順利進行。
常見問答
履約保證是一種保障機制，確保建商在房屋買賣過程中履行合約義務。透過第三方機構（如銀行或保險公司）提供的保證，若建商未能按約交屋或發生其他違約情形，買方可透過履約保證機制獲得賠償或其他補救措施。此機制旨在降低買方的交易風險，確保資金安全。
常見的履約保證類型包括：
- 履約保函：由銀行或保險公司出具的保證文件，承諾在建商違約時，支付約定金額給買方。
- 履約保證金：建商直接支付一定比例的合同金額作為保證金，確保其履行合同義務。
- 履約擔保書：由第三方擔保機構（如擔保公司）出具的書面保證文件，承諾在建商未履行合同義務時，承擔相應責任。
- 履約保險：由保險公司提供的保險產品，保障建商未履行義務時，買方可獲得賠償。
交屋驗屋是買方在接收新房前，對房屋品質進行全面檢查的過程。透過驗屋，可提前發現房屋的結構、安全、設備等方面的問題，確保房屋符合合約約定的標準，避免日後因修繕產生的糾紛與費用。
驗屋通常涵蓋以下項目：
- 結構檢查：檢查房屋的結構是否穩固，有無裂縫或傾斜。
- 防水與漏水檢測：檢查屋頂、牆壁、窗戶等部位是否有滲漏現象。
- 水電系統檢查：確認水管、電線的佈線是否合理，功能是否正常。
- 門窗檢查：檢查門窗的密封性、開關是否順暢。
- 室內空氣品質：檢測室內是否有甲醛等有害氣體。
選擇驗屋公司時，應考慮以下因素：
- 專業資格：確認驗屋師是否具有相關的專業證照或資格。
- 經驗與口碑：了解公司的從業經驗，並參考其他客戶的評價。
- 服務範圍：確保公司提供的驗屋項目符合您的需求。
- 報告內容：驗屋報告應詳細且易於理解，並提供專業的建議。
- 售後服務：了解公司在驗屋後是否提供後續的諮詢或協助。
好事驗屋│驗屋推薦，評分最高
新成屋驗屋│中古屋檢測│ 滲漏水檢測│ 水質及空氣品質檢測│ 甲醛檢測
專業團隊，結合工地主任、機電廠商、油漆廠商、磁磚廠商等多領域專家，百位業主的共同選擇，驗屋無後顧之憂。從驗屋到安心入住，好事驗屋為您把關每一個細節！選擇好事驗屋，好事會發生！
立即加入官方LINE，免費專業諮詢，讓您買房無後顧之憂！
